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Preguntas y respuestas sobre comunidades de propietarios
Ley 49/60 de propiedad horizontal
Ley 29/94 de arrendamientos urbanos
 

Preguntas y Respuestas

Extracto obtenido de www.comunidadvecinos.com

¿Qué sucede, en caso de compra, con las deudas del vendedor?

El nuevo propietario responde de las deudas del año en curso y también del anterior. Para dar seguridad a los compradores, existe la obligación de que el vendedor entregue un certificado en el que se detalle si tiene deudas o no con la comunidad.


¿Qué hacer con vecino ruidoso?

«Mi vecino tiene por costumbre poner el volumen de su televisor extremadamente alto hasta altas horas de la noche, a veces, hasta las dos y media de la madrugada. Tenemos una niña de 20 meses y desde su habitación se escucha perfectamente el ruido de este televisor. ¿Qué puedo hacer? ¿Puedo denunciarle?. ¿Debo primero medir los decibelios? »

La legislación sobre ruidos es todavía escasa, pero ante un caso como éste puede actuar por dos vías. Por un lado, plantee su queja ante la Junta de Propietarios de su comunidad para que dirija este señor solicitando que no realice actividades molestas en el inmueble. 

Por otra parte, puede acudir a la Concejalía de Medio Ambiente de su ayuntamiento y presentar una reclamación para que procedan a medir el nivel de decibelios emitidos a esas horas. Si las emisiones de su vecino superan las permitidas, le pondrán una sanción administrativa, pero también puede ocurrir que se trate de un problema de aislamiento acústico. En ese caso, si se trata de un defecto constructivo por no respetar las normas de edificación sobre aislamiento térmico y acústico, tendría que dirigir su reclamación contra el constructor.


Alquiler de un garaje o habitación, ¿Contrato Escrito?

Cualquier acuerdo de voluntades entre dos personas es un contrato, por lo que no legalmente no es preciso formalizarlo por escrito. Sin embargo, en previsión de que puedan surgir dificultades o desacuerdos en el futuro, le sugerimos que lo pongan por escrito para evitar problemas posteriores.


Material inflamable en el cuarto de contadores, ¿Qué ley me ampara y qué puedo hacer?

Efectivamente, para almacenar material inflamable o peligroso hay que cumplir las obligaciones que marca la ley, concretamente la Orden del Ministerio de Industria y Energía, 9-3-82 contenida en la Norma Básica de la Edificación "NBE-CPI/91: Condiciones de Protección contra Incendios en los Edificios". Le recomendamos que plantee este tema en la Junta de Propietarios para requerir a este señor que cumpla las medidas de seguridad necesarias, que no ponga en peligro al resto de los propietarios y, sobre todo, que no utilice los espacios comunes para usos particulares.


Una vecina me hace la vida imposible con insultos y amenazas. ¿La puedo demandar?

Sí, por calumnias o injurias. No obstante, intenta antes hablar con ella (o que lo haga otra persona) para que cese en su actitud.


Un vecino acumula basuras en su piso. ¿Hay algún modo de impedirlo?

En un piso están prohibidas las actividades insalubres, nocivas, peligrosas, etc. Podéis entablar una acción de cesación que le prive del uso de la vivienda hasta por tres años.


¿Son el mismo documento el contrato de compraventa y la escritura?

El negocio jurídico de la compraventa puede recogerse en un documento privado o en una escritura pública. A menudo se suscribe primero un contrato privado y, con posterioridad, se otorga la escritura pública, momento que suele coincidir con el pago del precio porque no es hasta este momento cuando se transmite la propiedad. Así, mediante el contrato de compraventa, el vendedor se obliga a transmitir la propiedad de la vivienda y el comprador a satisfacer el precio. Sin embargo, para que se adquiera la propiedad, es preciso que, además, la cosa vendida sea entregada, esto es, puesta en poder y posesión del comprador. Cuando se hace la compra mediante escritura pública (ante notario), el otorgamiento de ésta equivale a la entrega de la cosa objeto del contrato. Por ello, la escritura pública de compraventa accede al Registro de la Propiedad, mientras que el contrato privado no.


¿Es obligatorio ser presidente de la comunidad?

Sí. El cargo se otorga por elección de los vecinos, turno rotatorio o sorteo. Si el elegido no está de acuerdo, debe acudir al juez y exponer sus razones. Solamente por la vía judicial se puede eludir esta responsabilidad.


¿Cuál es la consecuencia de mantener deudas con la comunidad?

La principal es la privación del derecho al voto. Las convocatorias para las juntas deben incluir una relación de los vecinos con deudas. Al comienzo de la reunión se advertirá a todos los participantes que estos tienen derecho a hablar, pero no a votar.


He comprado una vivienda o local ¿Tengo que pagar las deudas del anterior propietario debidas a la comunidad?

* En el supuesto de que se compre una vivienda y existan deudas del anterior propietario a la comunidad, el nuevo propietario responde con la propia vivienda de las cantidades adeudadas durante el año en curso y el año natural (de enero a diciembre) inmediatamente anterior. 

* Para evitar sorpresas desagradables, el vendedor del piso o local debe declarar en el contrato de compraventa si están pagados los gastos generales de la comunidad o expresar los que debe, con una certificación del estado de sus deudas con la comunidad (la expide el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente). 

* Sin esta certificación no se puede establecer el documento público, a no ser que el comprador del piso o local, libere al vendedor de la obligación de presentar la certificación (cosa que no es recomendable).


Mi edificio tiene una pequeña azotea de la que se han apropiado unos vecinos ¿Cómo se puede impedir?

Cada propietario está obligado a hacer un uso adecuado de las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, evitando daños y desperfectos. Por lo que, si se está haciendo un uso abusivo de esa azotea, podríais reclamar los daños que correspondan y el cese de dicho uso.


Queremos instalar ascensor, pero muchos se oponen. ¿Cuántos votos hacen falta para que salga adelante?

Hasta la reforma de 1999, hacía falta unanimidad, pero ahora basta sólo con el voto a favor de tres quintas (3/5) partes de los vecinos.


Los del piso de arriba me hicieron una gotera por una rotura en sus cañerías e inundaron mi casa. No quieren pagar el arreglo. ¿Puedo obligarles?

Tendrás que demandarles ante los tribunales con el fin de que se establezca su responsabilidad y se les condene al pago de las reparaciones, si se demuestra que los daños han sido ocasionados por su negligencia.


Creo que mi inquilina realquila habitaciones. ¿Puedo echarla?

Sólo se puede subarrendar con el consentimiento escrito del propietario; si no, es causa suficiente para resolver el contrato.


Un vecino lleva perros enormes por la escalera. ¿Es legal?

La normativa se ha endurecido y deben ir atados y con bozal en todo espacio de uso público. Denúncialo en tu Autonomía.


¿El Propietario de planta baja tiene que contribuir al pago de la instalación del 4?

Interpretaciones de la Ley P.H.:

1) Los administradores que consideran que todos los propietarios deben pagar la instalación, incluidos los disidentes, interpretando que el legislador no solo pensaba en el servicio de ascensor, pues se puede pensar que por los adelantos técnicos en la actualidad se le considera servicio necesario.

2) El ascensor, no lo consideramos un servicio necesario para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según la naturaleza y características del edificio. Pues el edificio se construyo sin ascensor y los propietarios que han adquirido en el tiempo los diferentes pisos, los han adquirido sin el servicio del ascensor y a un precio muy inferior a otras viviendas situadas en edificios de iguales características, con la salvedad que tienen el servicio de ascensor.
Y que en el edificio de construcción mas antigua incluso hay mayor espacio de zonas comunes por donde se podrían instalar hasta dos ascensores y un montacargas pero aun así su precio de compraventa es inferior y los gastos de comunidad, también son inferiores, pues no se les repercute ni mantenimiento, ni posibles averias, ni repercusión en nomina de portero, si lo tuviese el edificio.

3) También tenemos que señalar que si la instalación del ascensor implica que deban acometerse obras en la finca, con apertura de huecos en los muros y forjados de la finca, cerramientos de ventanas, etcétera; al alterarse la estructura y la fabrica del edificio con afección de elementos comunes, se deberá contar con la unanimidad de todos los propietarios, tal como contempla el articulo 12 de a L.P.H.


¿Somos propietarios de un bloque de una comunidad que tiene la calefaccion en comun con otro bloque. Basta un bloque que vote para que se suprima el servicio de calefaccion?

En el supuesto de que se pretenda la supresión del servicio de calefacción que afecte a dos (2) bloques independientes, no basta que se adopte el acuerdo cualificado de los tres quintos (3/5) de que habla el artículo 17, norma 1, párrafo L.P.H., de uno de los bloques, es necesario que los 2 bloques voten lo mismo.


¿Cómo consideramos las horas de trabajo de un portero que hace una media de 12h diarias?

Las horas extraordinarias realizadas por los empleados de fincas urbanas, hasta 4 al día, se consideran como horas de prolongación de jornada a efectos de cotización como complemento salarial.


¿Qué son las cuotas de participación?

Cuando se constituye por escritura pública la propiedad por pisos, se atribuye a cada piso o local una cuota o porcentaje determinado en relación con su superficie útil, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Dicha cuota sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad.


Servidumbre de luces y vistas

En materia de luces y vistas, cualquier edificio se tiene que atener a la legislación vigente en esta materia.

Con carácter general, el Código Civil establece en sus artículos 582 y siguientes:
Que no puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos (2) metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia. Además las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.


Los accesos a la cubierta de un edificio son elementos comunes

Una vecina del último piso ha habilitado la parte situada entre el tejado y el techo de su piso, y ha cogido también el espacio de la trampilla. Creemos que ambas áreas son comunes. ¿Qué soluciones caben?

La obra para establecer un espacio habitable o ser aprovechado por la vivienda situada bajo la cubierta constituiría una alteración sustancial de los elementos comunes del inmueble, en beneficio exclusivo particular. Este espacio es un elemento común del inmueble, según el artículo 396 del Código Civil. Además, se estaría introduciendo una zona o espacio no descrito en el título constitutivo, y se alteraría el destino previsto para ese espacio. Sería preciso contar con el previo consentimiento de la comunidad de vecinos. Es necesario convocar una junta que autorice esta actuación en virtud de un acuerdo unánime de la junta de vecinos. Con ello se elimina el acceso a un elemento común, lo que puede perjudicar el mantenimiento de las instalaciones o servicios que se encuentren en el tejado.

Desde el punto de vista de la normativa urbanística de la localidad, la obra puede ser una ilegal, si carece de la licencia de obras o es una infracción urbanística grave. Se puede denunciar al Ayuntamiento. Cualquier propietario a título individual, o la comunidad de propietarios por acuerdo de la Junta, podrá plantear contra el infractor un procedimiento judicial ordinario, por alteración de los elementos comunes del inmueble y apropiación de un elemento común en beneficio propio. Deberá designarse un abogado y un procurador que les asistan en este proceso. Si se gana el juicio, las costas del proceso serán impuestas, en todo caso, al infractor.


Saber si un piso está libre de cargas

P: Estoy decidido a comprarme un piso, he hablado ya con el comprador, y estamos de acuerdo con todas las condiciones de la venta, pero antes de dar el ultimo paso, quisiera saber si está libre de cargas, ¿me podrían indicar que es lo que tengo que hacer?

R: En primer lugar deberá acudir al Registro de la Propiedad del lugar donde se encuentre el inmueble del que está usted interesado. El registro le permite conocer en cualquier momento quién es el propietario de una finca determinada, así como si ésta se halla o no libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.), lo que constituye una información fundamental si usted tiene interés en comprarla. Una vez allí, solicite una nota simple informativa, es la forma más sencilla, rápida, operativa y barata de obtener la información registral que usted desea. Realizada su consulta, bien de forma verbal o escrita, el Registrador le informará de la titularidad, cargas, derechos reales u otras circunstacias de la finca de la que se solicite la información.


¿Qué es una hipoteca?

En realidad se debe hablar de préstamo hipotecario porque hay dos elementos:
- Un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad (el acreedor, en general un Banco o Caja de Ahorros), presta una cantidad de dinero a otra (el deudor) 
- y la hipoteca, que es una garantía que da el deudor. Esta consiste en que un inmueble (o varios) se da como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, el Banco o Caja de Ahorros puede, mediante un procedimiento abreviado, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.

Al tener el Banco o Caja de Ahorros una garantía especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el préstamo con un plazo más largo y un interés más ventajoso que en los créditos personales. 
El inmueble, hasta que se procede a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar, aunque a veces el Banco limita estas posibilidades (sin que las pueda prohibir).


Pasos para constituir una Comunidad de Vecinos

1º - Comunidad: Reunir a todos los propietarios de la futura comunidad, y crear el acta de constitución (ver Modelos), en la que se nombrará un Presidente y un Secretario. En la misma, se autorizará a ambos a representar a dicha comunidad a efectos de su legalización, obtención de su CIF y apertura de una cuenta corriente a nombre de la misma.

2º - Papelería: Comprar un libro de actas en cualquier papelería. Normalmente se compone de 100 folios, y suele costar unos 12 euros.

3º - Registro de la Propiedad: Aportar el libro de actas en el Registro de la Propiedad. Allí le pedirán que rellene un impreso firmado por el Presidente de la Comunidad. Es importante que el libro se presente sin haber escrito nada en él y con todos sus folios. En diez días aproximadamente le devolverán su libro ya legalizado, y deberá abonar unos 16 euros de honorarios.

4º - Agencia Tributaria: Llevar a la Agencia Tributaria: 

Fotocopia del DNI del Presidente. 
Fotocopia del acta de constitución. 
Fotocopia de los estatutos que vienen en la escritura de división horizontal. 
Fotocopia del folio del libro de actas donde conste el sello de legalización del Registro de la propiedad.

Igualmente, en la Agencia Tributaria te pedirán que rellene un impreso (impreso 037). Este impreso deberá ir igualmente firmado por el Presidente y cuesta unos 50 céntimos.

5º - Banco: Abrir una cuenta corriente a nombre de la comunidad de propietarios en cualquier banco. Tendrán que aportar el CIF obtenido en la Agencia Tributaria, y será representada dicha cuenta por el Presidente y el Tesorero.

6º - Comunidad: Transcribir el acta de constitución y nombramientos al libro de actas. Igualmente tendrá que transcribir al mismo las posteriores normas internas, reuniones, acuerdos....etc, que establezca dicha comunidad.

NOTAS:

Si su edificio a legalizar se compone de varios portales y únicamente desea legalizar su portal, es necesario que previamente haya legalizado todo el edificio. 
Una vez legalizada la comunidad, si se designara un nuevo Presidente ó Tesorero, deberá aportar el acta del nuevo nombramiento en el banco donde tenga la comunidad abierta su cuenta, para actualizar así los datos de los nuevos cargos.

¿Qué ocurre si, a pesar de no estar el piso al corriente del pago de las cuotas, lo compro?

Del pago de las cuotas que se deben es responsable no sólo el que era propietario cuando las cuotas vencieron, sino también el comprador de un piso que no está al corriente de su pago, pero, en este caso, la responsabilidad sólo alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra y a la anterior. Más allá, el comprador no es responsable. Naturalmente la Ley no impide que, en el momento de otorgar la escritura, vendedor y comprador pacten descontar del precio de compra las cantidades que se deban a la Comunidad de Propietarios por cuotas atrasadas y no pagadas.


Contador de Agua

P: En mi comunidad tenemos un único contador por portal, pero en unas casas somos dos, y en otras cinco. ¿Cómo podemos saber si se pueden instalar contadores individuales?. Si siempre se puede, ¿se ha de realizar una votación?; ¿qué porcentaje de votos son mayoría?; ¿cada cual se paga lo suyo?.

R: La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.c) la obligación que cada propietario tiene de contribuir a los gastos comunes que no sean susceptibles de individualización. Como el gasto de agua es perfectamente individualizable, el vecino que instale un contador privativo está en su derecho y puede hacerlo, con lo que contribuirá muy posiblemente a un ahorro de agua en el edificio, porque suele ocurrir que cuando se paga en Comunidad se mira menos y, en ocasiones, se derrocha.

De la factura global que se paga al suministrador se descuenta el consumo del propietario o propietarios que tengan contadores individuales, y el resultado se reparte entre las viviendas que no tengan contador. Así se procede en justicia, no se perjudica nadie, y se permite hacer uso de su derecho de invidualización del gasto a quien ya ha instalado el contador y a cualquier otro comunero que se decida a instalarlo en el futuro.

Para que este tema se trate en la próxima Junta, debe proponerlo por escrito con antelación para que se incluya en el orden del día. Para los contadores privativos no hace falta acuerdo comunitario, aunque conviene tratarlo en Junta para dar oportunidad a que lo instalen los propietarios que lo deseen. Así como cualquiera tiene derecho a ponerlo, no es posible obligar a su instalación a quien no lo quiera, aunque se aprobara por mayoría.

Lógicamente, el importe del contador debe sufragarlo cada uno de los propietarios que lo instale.


¿Presidente por Representación?

P: Desde hace 8 años vivo en un apartamento propiedad de mi padre. En la pasada Junta de la Comunidad se me nombró Presidenta de la Comunidad, en representación de mi padre, ya que yo soy quien de hecho vive allí y quien puede atender los asuntos de la finca. Unas semanas después el Administrador me informó de que no puedo ser yo, sino que en todo caso tiene que ser mi padre, ya que él es el propietario. Mi pregunta es la siguiente. ¿Puedo yo ejercer el cargo si mi padre me autoriza? ¿Esa autorización debe ser firmada por un notario, o es suficiente con que sea un documento privado.

R: La LPH no permite que represente a la Comunidad otra persona distinta al Presidente, aunque esté autorizada por el mismo. El Presidente no tiene facultades para determinar quien lo sustituye, y si no asiste a la Junta, la presidirá el Vicepresidente, caso de que lo hubiere y asistiera; en caso contrario, la Junta elige quien preside la reunión, que obligatoriamente ha de ser propietario, tal y como establece el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. Lo único que puede delegar el Presidente es la realización de determinadas gestiones internas, pero no el cargo ni sus funciones. Por supuesto que, como propietario, puede delegar su voto y representación en la Junta, en quien prefiera aunque no sea propietario, igual que el resto de los condueños, pero nada más.


IVA en las Comunidades

P: El administrador de nuestra comunidad nos carga el IVA en sus honorarios. Este IVA, ¿lo podemos declarar y así optar a su devolución ya que es un IVA soportado?

R: El IVA del administrador tiene la misma consideración que el de la energía eléctrica, el mantenimiento del ascensor o cualquier contratista de una obra para la Comunidad. Con respecto a él, la Comunidad es consumidor final y no puede deducírselo, a menos que genere IVA por alguna actividad atípica (alquiler de cubierta, vallas publicitarias, locales propios arrendados, etc.).


Una vecina del último piso ha habilitado la parte situada entre el tejado y el techo de su piso, y ha cogido también el espacio de la trampilla. Creemos que ambas áreas son comunes. ¿Qué soluciones caben?

La obra para establecer un espacio habitable o ser aprovechado por la vivienda situada bajo la cubierta constituiría una alteración sustancial de los elementos comunes del inmueble, en beneficio exclusivo particular. Este espacio es un elemento común del inmueble, según el artículo 396 del Código Civil. Además, se estaría introduciendo una zona o espacio no descrito en el título constitutivo, y se alteraría el destino previsto para ese espacio. Sería preciso contar con el previo consentimiento de la comunidad de vecinos. Es necesario convocar una junta que autorice esta actuación en virtud de un acuerdo unánime de la junta de vecinos. Con ello se elimina el acceso a un elemento común, lo que puede perjudicar el mantenimiento de las instalaciones o servicios que se encuentren en el tejado.

Desde el punto de vista de la normativa urbanística de la localidad, la obra puede ser una ilegal, si carece de la licencia de obras o es una infracción urbanística grave. Se puede denunciar al Ayuntamiento. Cualquier propietario a título individual, o la comunidad de propietarios por acuerdo de la Junta, podrá plantear contra el infractor un procedimiento judicial ordinario, por alteración de los elementos comunes del inmueble y apropiación de un elemento común en beneficio propio. Deberá designarse un abogado y un procurador que les asistan en este proceso. Si se gana el juicio, las costas del proceso serán impuestas, en todo caso, al infractor.



Me entregaron una casa qué se indicaba que poseía aislamiento térmico y acústico, pero se oye todo del vecino. ¿Qué podemos hacer?

Dado que sus vecinos no parecen ser los culpables de los ruidos que ustedes soportan, el problema parece estar en el aislamiento del edificio. Existe una normativa de carácter técnico, concretamente una de las normas básicas de edificación, que regula la cuestión de las condiciones acústicas de los edificios. Para determinar si su vivienda cumple o no con las especificaciones establecidas, deberá efectuarse una verificación por parte de un técnico. Si el resultado es que la casa no cumple con la normativa, podrá usted reclamar al promotor y, en su caso, a los demás intervinientes en la construcción a quienes les sea imputable el defecto.



Compré una casa hace cuatro años y cuando me la dieron tenía un par de grietas. Me gustaría saber qué tengo que hacer para saber si estas grietas son perjudiciales para la estructura de la casa.

La cuestión de los defectos de construcción hoy está contemplada de forma específica en la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999, en vigor para las obras para las que se solicitara licencia a partir del 6 mayo de 2000. Dada la fecha de la que usted habla, entendemos que es probable que su vivienda no se halle en el ámbito temporal de aplicación de la ley. No obstante, el centro de la regulación anterior hay que buscarlo en el art. 1.591 del Código Civil (y en una copiosa jurisprudencia de desarrollo) que establece que si existieran vicios en la construcción que supusieran ruina (física o funcional), responden de los mismos los diferentes agentes intervinientes en el proceso edificatorio, esto es, promotor, constructor, arquitecto, aparejador, etcétera, por plazo de 10 años contados desde que finalizó la construcción. 
Ante la aparición de los defectos a los que usted alude, lo primero es averiguar el origen de los mismos, para lo cual deberá recurrir a un técnico en la materia (desde luego no al arquitecto director de la obra, pues puede tener intereses contrapuestos con los suyos, dado que le son imputables los vicios de proyecto o del suelo que, en su caso, se demuestre que afectan a su casa). A la vista del resultado del informe del perito, podrá usted plantearse la posibilidad de una demanda judicial.



Cambio o modificación de la cerradura de la puerta de acceso al inmueble

P: El presidente de mi comunidad ordenó quitar la maneta de la puerta, ya que antes ésta sólo se podía abrir con la llave, pero se le ocurrió la brillante idea de hacer un agujero en el cristal, porque si no tenías llaves y querías salir del portal no podías hacerlo. Para salir hay que usar la llave o llamar al portero automático, pero si yo salgo de mi casa y no hay nadie me quedo encerrado. ¿Está prohibido eso?

R: El presidente de la comunidad no está legitimado para proceder al cambio o modificación de la cerradura de la puerta de acceso al inmueble si tal decisión no ha sido previamente adoptada legalmente. Ésta es una cuestión que va más allá de las simples labores de administración del inmueble de manera que la decisión sobre el sistema de acceso al portal es algo que debe ser decidido por los vecinos reunidos en junta general. Le recomendamos que solicite la celebración de una junta, incluyendo en el orden del día este asunto. Usted deberá acudir a dicha reunión con todos los argumentos que considere precisos a fin de exponer ante sus vecinos los pros y contras de los diferentes sistemas de acceso al inmueble. Serán los asistentes quienes decidan, por votación, qué sistema debe instalarse en el portal. El presidente tendrá un solo voto como propietario, al igual que el resto de vecinos.


Coeficiente de viviendas

P: He comprado un estudio en una urbanización con distintos tipos de viviendas. Los estudios tienen todos la misma superficie, pero el jardín privado es mayor en unos que en otros, siendo el coeficiente el mismo para todos. ¿Es esto legal? ¿Está bien hecha la división horizontal?

R: Es posible que el mismo coeficiente se deba a que lo que usted denomina «jardines privados» sean realmente elementos comunes de uso privativo del piso al que van unidos; lo que motivaría que su superficie no se tuviera en cuenta a la hora de calcular el coeficiente de participación de cada departamento. Para salir de dudas debe consultar el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal y la división horizontal.


¿Qué ocurre si no hay acuerdo sobre las obras de mejora?

Hay obligación de pagar las obras necesarias para la conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, pero no otro tipo de mejoras. Si estas superan el importe de tres mensualidades, el vecino que no esté conforme tiene derecho a no correr con su parte del gasto, aunque hayan sido aprobadas en la junta con el porcentaje necesario


¿Puedo realizar alguna obra dentro de mi piso? ¿Con qué condiciones?

Todo propietario de un piso o local puede realizar obras en él, pero tiene que tener en cuenta que:
* Los cambios sólo pueden hacerse en el piso del que se es propietario, no en el resto del edificio. (Si es necesaria alguna reparación en el edificio, tiene que comunicarse al administrador).
* La obra no puede alterar la seguridad del edificio, su estructura general, la configuración ni el estado exterior.
* La obra no puede perjudicar los derechos de otro propietario.
* Antes de comenzar la obra se tiene que comunicar al presidente de la comunidad de propietarios.


En un piso están haciendo obras y no paran de causarnos molestias ¿No existen normas que lo impidan?

Infórmate en tu ayuntamiento: además de la obligación de obtener licencia de obra y para la retirada de escombros (si no tienen, puedes paralizar las obras), también suele haber normas que atendiendo a criterios de zonas, actividades, tramos horarios, etc. limitan el nivel de ruido que puede transmitirse a las viviendas o locales colindantes, sancionándose cualquier exceso.


Unos vecinos han empezado a cerrar su terraza sin consultar a nadie. ¿Lo pueden acer?

La Ley de Propiedad Horizontal permite hacer obras sin consultar a la comunidad si no alteran la seguridad, estructura, configuración o estado exterior del inmueble, pero el cerramiento de una terraza está entre los supuestos que deben ser autorizados por la Junta de Propietarios en acuerdo tomado por unanimidad. Podéis interponer una demanda y solicitar la demolición de la obra.


¿Debe el propietario consentir en su vivienda reparaciones u obras de interés para la comunidad?

Sí, en efecto, cada propietario debe de consentir en su vivienda o local (y facilitar la entrada) las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles (paso de una tubería o cable por ejemplo) requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, teniendo derecho a que la comunidad le indemnice los daños y perjuicios causados.


¿Está obligado un propietario a pagar una nueva instalación, mejora o servicio no necesarios para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble?

No lo está, pero siempre que la cuota de instalación o del servicio exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, e incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.


¿La terraza pertenece en exclusiva a mi casa?

Vivo en un edificio de tres plantas con más de tres años de antigüedad. Ocupo el bajo, que dispone de un patio individual cerrado al exterior por una valla metálica. ¿La terraza pertenece en exclusiva a mi casa?

De acuerdo con lo establecido en el artículo 396 del Código Civil, los muros perimetrales o medianeros así como los patios -aun cuando su uso y disfrute exclusivo venga atribuido a un vecino- son elementos comunes y sólo caben usos inocuos. Además, se considera elemento común la configuración externa del inmueble, y si cualquier opietario desea hacer un cerramiento del patio, requiere el consentimiento previo del resto de vecinos.

El cerramiento no sólo constituye una alteración sustancial de la configuración de los elementos comunes del inmueble, sino que afecta al título constitutivo, al introducir un elemento o estructura en la finca no descrita anteriormente que no ha sido valorado a la hora de asignar la cuota de participación o coeficiente.

Según los artículos 12 y 17.1º de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal), se requiere el previo acuerdo unánime de la junta de propietarios. Los tribunales de justicia confirman este planteamiento, y afirman en numerosas sentencias que resulta evidente, en estos casos, que queda afectada la apariencia, la estética y la configuración de conjunto. Esta actuación no podría realizarse sin la autorización de la Comunidad. Por ello las actuaciones realizadas sin obtener autorización de la Comunidad son contrarias a la Ley.

Tampoco puede hablarse de la creación de un servicio de interés general equiparable al ascensor o la portería (artículo 17.1º de la Ley de Propiedad Horizontal), por lo que no sería de aplicación el régimen de adopción de acuerdos de las tres quintas partes del total de votos y cuotas. Cualquier comunero estará legitimado para ejercitar una acción judicial por alteración de los elementos comunes del inmueble, en beneficio de la Comunidad.

En cuanto a si el hecho del cerramiento lleva implícita una modificación del coeficiente, debe tenerse en cuenta que sin el previo consentimiento unánime de la junta de propietarios no se podrá hacer una variación del mismo, se haya producido o no un cerramiento inconsentido. Sólo en virtud de este acuerdo o por sentencia judicial se podrá modificar las cuotas de participación asignadas a cada propietario en el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Las obras de cerramiento están también sujetas al control de la Administración y, en consecuencia, a licencia. Ahora bien, que sea factible el cerramiento desde la óptica de la legalidad municipal (que es de derecho público), cumpliendo para ello los requisitos que como acto reglado exige la Administración, no introduce nigún condicionante en el cumplimiento de la legalidad civil o régimen de la propiedad horizontal. Así, para autorizar el cerramiento de las terrazas es necesaria la autorización unánime previa de la Comunidad de Propietarios.

Para la ejecución de la obra deberán cumplirse los dos requisitos citados: la obtención de la licencia y el acuerdo de la Junta vecinal, sin que el hecho de contar con la autorización municipal autorice sin más al cerramiento sin contar con éste último.


Poner, en parte del patio, un techo para protegerme del sol, la lluvia, etc...

P: Me gustaría poner, en parte del patio, un techo para protegerme del sol, la lluvia, etc., pero que no sea un simple toldo de lona. Una parte del techo iría apoyada en la pared de edificio. ¿Necesito contar con la aprobación de la comunidad de vecinos para hacer la obra? ¿El techo tiene que ser de algún tipo especial o reunir alguna condición?

R: De acuerdo con lo establecido en el artículo 396 del Código Civil, los muros perimetrales o medianeros así como los patios -aun cuando su uso y disfrute exclusivo venga atribuido a un vecino- son elementos comunes y sólo caben usos inocuos. Además, se considera elemento común la configuración externa del inmueble, y si cualquier opietario desea hacer un cerramiento del patio, requiere el consentimiento previo del resto de vecinos.

El cerramiento no sólo constituye una alteración sustancial de la configuración de los elementos comunes del inmueble, sino que afecta al título constitutivo, al introducir un elemento o estructura en la finca no descrita anteriormente que no ha sido valorado a la hora de asignar la cuota de participación o coeficiente.

Según los artículos 12 y 17.1º de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal), se requiere el previo acuerdo unánime de la junta de propietarios. Los tribunales de justicia confirman este planteamiento, y afirman en numerosas sentencias que resulta evidente, en estos casos, que queda afectada la apariencia, la estética y la configuración de conjunto. Esta actuación no podría realizarse sin la autorización de la Comunidad. Por ello las actuaciones realizadas sin obtener autorización de la Comunidad son contrarias a la Ley.

Tampoco puede hablarse de la creación de un servicio de interés general equiparable al ascensor o la portería (artículo 17.1º de la Ley de Propiedad Horizontal), por lo que no sería de aplicación el régimen de adopción de acuerdos de las tres quintas partes del total de votos y cuotas. Cualquier comunero estará legitimado para ejercitar una acción judicial por alteración de los elementos comunes del inmueble, en beneficio de la Comunidad.

En cuanto a si el hecho del cerramiento lleva implícita una modificación del coeficiente, debe tenerse en cuenta que sin el previo consentimiento unánime de la junta de propietarios no se podrá hacer una variación del mismo, se haya producido o no un cerramiento inconsentido. Sólo en virtud de este acuerdo o por sentencia judicial se podrá modificar las cuotas de participación asignadas a cada propietario en el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Las obras de cerramiento están también sujetas al control de la Administración y, en consecuencia, a licencia. Ahora bien, que sea factible el cerramiento desde la óptica de la legalidad municipal (que es de derecho público), cumpliendo para ello los requisitos que como acto reglado exige la Administración, no introduce nigún condicionante en el cumplimiento de la legalidad civil o régimen de la propiedad horizontal. Así, para autorizar el cerramiento de las terrazas es necesaria la autorización unánime previa de la Comunidad de Propietarios.

Para la ejecución de la obra deberán cumplirse los dos requisitos citados: la obtención de la licencia y el acuerdo de la Junta vecinal, sin que el hecho de contar con la autorización municipal autorice sin más al cerramiento sin contar con éste último.


El presidente de una comunidad debe revisar las obras que en ella se realicen?

Entre las amplias funciones del presidente de la comunidad no está la de inspeccionar las obras que se realicen que entendemos corresponde a los técnicos facultativos que se designen.

Así, según el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él para todos los asuntos que la afecten. Por su parte, el artículo 16 le atribuye la facultad de convocar juntas cuando lo considere conveniente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. El artículo 7.2 de la misma Ley, le concede la facultad de requerir a los propietarios que desarrollen actividades prohibidas por los estatutos, dañosas, molestas insalubres, nocivas y peligrosas.

También tiene la función de visar las certificaciones de deudas con la comunidad en caso de transmisión de pisos o locales (artículo 9.1.e) y en caso de resolución judicial conforme al artículo 21 de la Ley en cuestión.


Aseguradora y una gotera en mi casa!

P: Tengo una gotera en mi casa desde hace tiempo. He avisado a mi compañía de seguros, pero dice que el problema viene del piso de arriba y que son ellos los que deben arreglarlo. La casa de arriba es de alquiler y el propietario dice que no quiere saber nada. ¿Debo denunciar al vecino o a mi compañía por no actuar?

R: Para determinar las obligaciones de su compañía, es preciso analizar el articulado de las condiciones de su póliza, que puede incluir asistencia jurídica para la reclamación a terceros por daños. 
El cauce de la reclamación por daños de este tipo es un procedimiento civil por responsabilidad extracontractual, y tiene un plazo de un año desde la producción del daño. A la demanda deberá acompañarse prueba de la existencia y magnitud del daño, así como del origen del mismo, sin perjuicio de la prueba pericial que pueda practicarse en el seno del procedimiento.


Obras em mi piso con entrada en otro piso

P: En la última junta de propietarios se aprobó la realización de unas obras para eliminar los ruidos de mi piso (4º). Para ello, el contratista precisa entrar en el 3º. Sin embargo, la propietaria del 3º se niega a permitir el paso a los operarios. ¿Qué puedo hacer?

R: La Ley de Propiedad Horizontal obliga a los diferentes propietarios a facilitar el acceso a sus viviendas a fin de efectuar las obras o reparaciones que exija el servicio del inmueble. En consecuencia, la propietaria del 3º no puede negarles el acceso. Si así fuera, recurran al auxilio judicial.


Instalación de un ascensor y obras en la casa de un vecino, qué no deja...

P: Estamos instalando un ascensor y al hacer el hueco se han topado con la tubería de deshechos, con lo que hay que picar en la casa de un vecino para desviar la tubería. Sin embargo, éste se niega, aún diciéndole que le pagamos todos los desperfectos que se le van ha causar. ¿Hay alguna solución legal?

R: Dispone el art 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal que los propietarios están obligados a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados en junta con arreglo a las prescripciones legales, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

Asimismo, el apartado d) del mismo artículo prevé expresamente que existe la obligación de permitir la entrada en los pisos o locales a los efectos anteriores. En consecuencia, si la decisión de instalar el ascensor se adoptó válidamente en junta, su vecino tiene la obligación de permitir la realización de las obras; bien entendido que la comunidad deberá reparar los desperfectos y perjuicios que le cause y disponer de otra forma la bajante de aguas residuales.

Si no logran que el vecino permita la realización de las obras voluntariamente, la comunidad deberá acudir a los tribunales de justicia.


Humedad: lo pagan los afectados o la comunidad?

P: Soy presidente de una comunidad de propietarios cuyo edificio tiene unos 50 años y en casi todos los bajos hay humedades por capilaridad. ¿Tienen los propietarios afectados que sufragar los gastos de la reparación o ha de hacerlo la comunidad?

R: El artículo 396 del Código Civil establece que son elementos comunes del edificio todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute (suelo, cimentaciones, elementos estructurales, forjados). Por eso, al originarse las humedades en el suelo o los cimientos sobre los que se apoya la edificación, ha de subvenir a los gastos de impermeabilización la comunidad, pues es obligación de la misma (artículo 9 de la LPH) la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento del inmueble, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.


El impago de una derrama puede llevarse ante los tribunales

P: En la urbanización donde resido, se paga el recibo del agua de todos los vecinos con el dinero de la comunidad. Ahora hay bastantes vecinos que deben dinero y pretenden que los que si pagamos nuestros recibos, abonemos además un recibo extra para cubrir los gastos. ¿Estoy obligada a parar este recibo extra? ¿Habría forma de obligar a la comunidad a extender recibos independientes de agua y comunidad y así poder poner contadores individuales?

R: Evidentemente, si la junta de propietarios de la comunidad adopta el acuerdo de emitir una derrama para cubrir gastos, entre ellos el de consumo de agua, y no existe ninguna impugnación en legal forma, dentro de plazo, el acuerdo es ejecutivo y, en consecuencia, todos los propietarios vendrán obligados a abonar dicha derrama.

Ahora bien, se ignora en este momento la forma de las cuentas de la comunidad, pero si las mismas se llevan en la forma ordinaria, en el saldo de cada propietario deberá aparecer si éste es deudor o acreedor frente a la comunidad. Los que poseen saldo deudor, podrán ser demandados ante los Tribunales, pudiendo obtener la comunidad de propietarios una sentencia favorable, en la que se condene al propietrio moroso al pago del principal más las costas del proceso. Entendemos que el gasto de agua es uno de los escasos gastos que pueden ser individualizados, instalándose el correspondiente contador individual de agua, y abonando tan sólo el consumo efectivo, pero sugerimos que se adopte un acuerdo en junta en tal sentido, que obligue a todos los propietarios.


¿Qué porcentaje de votos se requiere para poner ascensor?

Los servicios de interés general -ascensor, portero, etc...- se establecen y se eliminan por mayoría de las tres quintas (3/5) partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El acuerdo obliga a todos los propietarios.


¿Qué ocurre si hay minusválidos?

Para la supresión de barreras aquitectónicas o la realización de obras que faciliten la movilidad de personas con minusvalía, sólo se requiere el voto de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas.


Quiero impugnar un acuerdo de la Junta de Propietarios ¿Qué tengo que hacer?

Para poder impugnar un acuerdo de la Junta de Propietarios ante los Tribunales (combatirlo, presentar un recurso en contra) hay que tener en cuenta que sólo puede hacerse en los siguientes casos:
* Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
* Acuerdos que dañen gravemente los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
* Acuerdos muy perjudiciales para algún propietario que ante la ley, no tenga obligación de soportarlos o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Hay que estar legitimado para impugnar el acuerdo:
* Se debe de haber votado en contra en la Junta, haber estado ausente por cualquier causa o haber sido privado indebidamente del derecho a voto.
* Hay que estar al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. Si ese no es el caso hay que depositar judicialmente las cantidades correspondientes a dichas deudas.

Existe un plazo para la impugnación:
Tres meses, o un año cuando se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos.


¿Qué porcentaje de votos se necesitan para aprobar un acuerdo por la Junta de propietarios?

* Sólo se exige la unanimidad (que todos esten de acuerdo) cuando se vota para aprobar o modificar las reglas de la propiedad horizontal o de los estatutos de la comunidad. 
* Se exige el voto a favor de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación: para poner o quitar los servicios del ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan que se modifique el título constitutivo o los estatutos. 
* Se exige el voto a favor de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación: para realizar obras o para establecer nuevos servicios comunes que ocasionen hacer más difícil el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos. 
* Es necesario el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación: para instalar los elementos comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o adaptar los existentes, así como instalar sistemas de aprovechamiento de la energía solar, o los servicios necesarios para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. 
* Es suficiente el voto de la mayoría total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación: para la validez de los demás acuerdos. 
* En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.


Una junta se aprobó instalar antenas parabólicas, pero muchos vecinos no fuimos avisados de la reunión. ¿Podríamos anular esta decisión?

Tenéis tres (3) meses para intentar impugnar la medida si pensáis que es contraria a vuestros intereses. Para ello, tenéis que estar al corriente de vuestros pagos y cuotas.


¿Se puede cambiar, en una junta general donde se aprueban las cuentas, la modificación del sistema de reparto de gastos, por mayoría?

La modificación del sistema de reparto de gastos que venía llevándose a cabo por coeficientes, por partes iguales, necesita la unanimidad de propietarios.


¿Mi comunidad, por mayoria de propietarios, se ha destinado una zona de recreo a aparcamiento, es correcto?

No. Una zona de recreo no puede ser destinada a aparcamiento de automóviles.


¿Puede asistir a una Junta de Propietarios un propietario moroso?

El propietario moroso puede acudir y participar en las deliberaciones de la Junta, si bien no tiene derecho al voto.


¿Cuántas veces tiene que reunirse al año la Junta de Propietarios?

Al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por cien de las cuotas de participación.

La convocatoria la realizará el Presidente o en su defecto los promotores de la reunión.


¿Qué puede hacer la Junta de Propietarios si alguno de los vecinos emplea su vivienda para desempeñar en ella alguna actividad prohibida?

En tales casos (por ej., cuando una vivienda es destinada a local de negocio o a oficina estando prohibido este destino en los estatutos de la Comunidad), el Presidente de la Comunidad deberá requerir el cese de la actividad al propietario o inquilino y, si no cesa, podrá acudir al Juez quien, en el caso de estimar la demanda, puede llegar a acordar la privación del uso de la vivienda al que está realizando la actividad prohibida, aunque sea el propietario, en cuyo caso sólo podrá serlo por un máximo de tres años. La sanción, como se ve, es extraordinariamente grave y es de esperar que el cese de la actividad prohibida se produzca antes de dar lugar a una condena tan seria.


¿Cómo pueden conseguirse las mayorías necesarias cuando a la Junta asisten muy pocos propietarios?

La nueva Ley establece la obligación que tiene todo propietario de notificar a la Comunidad un domicilio de notificaciones y, de no hacerlo, serán válidas las que se hagan al piso o local en cuestión. Los votos de los propietarios no asistentes se considerarán como favorables si, una vez notificados de la adopción del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de treinta días naturales. Es, por tanto, muy importante para los propietarios de segundas viviendas, en la playa o en la sierra, comunicar este domicilio para notificaciones, que será normalmente el de su lugar de residencia, para evitar que sean válidas las que se le hagan a la segunda vivienda, normalmente desocupada.


Acuerdos para la instalación de chimenea para un restaurante

P: El bar de debajo de casa quiere sacar una chimenea de humos para hacer un restaurante, lo quiere hacer por la fachada al lado de las ventanas de nuestro dormitorio. El legal, cuantos votos necessita de la comunidad?

R: En primer lugar, tiene que solicitar a la comunidad de propietarios si le autorizan a instalarla.
La comunidad de propietarios reunida en Junta deberá acordar la autorización por unanimidad, es decir todos los propietarios deben estar de acuerdo en consentir la instalación.
Y esto es así, en tanto en cuanto la fachada es un elemento común del edificio de la comunidad de propietarios y como tal, forma parte del título constitutivo de la misma.
Lo expuesto se basa en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propriedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999, establece en su artículo 5 que:
«- El título constitutivo de la propriedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos, al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. la de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.»

Por otra parte, en su artículo 17 se establece que:
«- Los acuerdos de la Junta se sujetaran a las siguintes normas:
1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propriedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.»

Sobre este particular se ha manifestado en reiteradas ocasiones la jurisprudencia del Tribunal Supremo, señalando:
«- En referencia concreta a la instalación de chimenesas para la evacuación de humos desde un local comercial, la jurisprudencia ha declarado que el pacto generador de la pretendida servidumbre tenía que constar para su virtualidad contractual con quien únicamente tenía títulos bastantespara otorgar el consentimiento, cual es la comunidad de propietarios del edificio en cual dicha chimenea debía instalarse con manifestación de voluntad unánime, ya que aquélla debía ubicarse en un elemento común por natureza», como es este caso la fachada.


¿Cuáles son las mayorías que se necesita para la aprobación de determinados acuerdos?

Instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios, que no cuentan con personas minusválidas.exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, represente las tres quintas partes de las cuotas de participación. En el caso de que en el edificio vivan personas mayores de 70 años, esta instalación se considera como supresión de barreras arquitectónicas, y el acuerdo se toma por doble mayoría simple (de propietarios y de cuotas).

Supresión del servicio de portería o conserjería.El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, represente las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Instalación de un ascensor, en una comunidad de propietarios que cuenta con una persona minusválida. establecimiento de nuevos servicios comunes, que tenga por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. (Artículo 17, Ley Propiedad Horizontal)

Transformar un elemento común de la comunidad, en privativo. Se exige la unanimidad, es decir el voto favorable de todos y cada uno de los propietarios que forman la comunidad, puesto que esta modificación exige un cambio, en las reglas establecidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Modificación de reglas contenidas en los estatutos. Se exige la unanimidad, es decir el voto favorable de todos y cada uno de los propietarios que forman la comunidad, para cualquier modificación estatutaria.

Modificación, de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Se exige la unanimidad, es decir el voto favorable de todos y cada uno de los propietarios que forman la comunidad.


¿Pueden los minusválidos imponer que, con cargo a la Comunidad se hagan desaparecer las barreras arquitectónicas en las zonas comunes de los edificios?

Los minusválidos no pueden imponer por sí solos esta clase de medidas, pero los acuerdos que tiendan a la supresión de estas barreras serán válidos con el solo voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas, aunque sean contrarios a los estatutos de la Comunidad.


¿Es necesario el voto favorable de la mayoría para instalar una antena parabólica en la Comunidad?

Para este tipo de acuerdos, basta el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas. Pero, entonces, no se podrá repercutir la cuota parte del gasto en aquellos propietarios que hubiesen votado en contra. Aún así, si los que votaron en contra solicitan tener acceso al servicio, deberán pagar la parte de gasto que les hubiera correspondido actualizada con el interés legal.


Acordamos por mayoría en junta general ordinaria de vecinos, instalar un ascensor. Los locales comerciales que tenemos tienen acceso por el portal. ¿Deben contribuir económicamente dichos locales a este gasto?

El coste de instalación del ascensor debe ser sufragado por todos los copropietarios, incluidos los de los locales. La instalación de este nuevo servicio revaloriza al edificio en su conjunto lo que redunda en beneficio de todos los propietarios. Deberán contribuir en proporción a su cuota de participación, al igual que el resto de vecinos.


Mi comunidad ha propuesto que el conserje continúe viviendo en la conserjería después de jubilarse. Esta propuesta se formulará a través de un documento de usufructo vitalicio o similar. ¿Es necesario obtener el 100% de la cuota de propiedad?

En principio, para que la Comunidad arrendara la vivienda al portero tras su jubilación, bastaría con que tal decisión fuera apoyada en junta por las tres quintas partes del total de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Ahora bien, si lo que proyecta la comunidad es concertar un usufructo vitalicio, entonces ya no estamos frente a un mero acto de administración sobre un bien común sino de un acto de disposición que, como tal, requeriría la aprobación del acuerdo por unanimidad.


Uno de los propietarios no abona la derrama extraordinaria ¿Tiene derecho a hacer esto?

P: Vivo en un edificio entregado hace dos años. Los acabados son buenos a excepción del portal, que lo entregaron con el suelo de mármol pero con las paredes pintadas. Como se ha empezado a estropear y manchar, la comunidad ha decidido en dos juntas (ordinaria y extraordinaria), poner mármol hasta el techo. 
La decisión se adoptó por unanimidad y en la ordinaria se presentaron los presupuestos. Sin embargo, 12 días después de la última junta, uno de los propietarios que había asistido a ambas, envió una carta al administrador, manifestando su intención de no abonar la derrama extraordinaria puesto que se trata de una mejora cuyo coste supera tres veces su cuota de gastos ordinarios. ¿Tiene derecho a hacer esto?

R: A nuestro juicio, dicho propietario no puede oponerse a abonar la derrama si efectivamente asistió a ambas juntas y votó a favor de la adopción del acuerdo. Tampoco estará en disposición de impugnar el acuerdo dado que no salvó su voto en las juntas, lo que constituye un requisito imprescindible.


Subrogación en arrendamiento de vivienda

P: Me he separado de mi mujer y ella se ha quedado a vivir en un piso que está arrendado a mi nombre ¿Puedo desistir del alquiler de la vivienda que tengo en calidad de arrendatario, sin el consentimiento de mi cónyuge?.

R: El cónyuge no titular podrá subrogarse en la posición del otro, antiguo titular que desiste. El arrendador tendrá la facultad de requerir al cónyuge optante, quien, de no responder al requerimiento en un plazo de quince días, perderá su derecho a la subrogación además de verse obligado a satisfacer la renta pendiente de pago hasta la extinción del contrato.


Duración del arrendamiento de vivienda

P: Soy arrendatario de un contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de Enero de 2000 que se pactó por 3 años. El arrendador me ha enviado una carta comunicándome la rescisión del contrato el día 1 de julio de este año. ¿tengo algún derecho para prorrogarlo?

R: De acuerdo con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se podrá prorrogar por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años. Por lo tanto, su contrato se puede prorrogar un año más, o dos, según su voluntad. Si Ud. desea que se prorrogue únicamente un año más, deberá manifestárselo al arrendador con 30 días de antelación, como mínimo, a la fecha de la prórroga, es decir antes del día 1 de Enero de 2004.


Incremento de renta en arrendamiento urbano por obras de mejora

P: Mi casero ha realizado una serie de mejoras en el inmueble en el que vivo. Como consecuencia de estas mejoras me comunica que se va a subir el precio de la renta que pago en la actualidad. ¿Puede hacer esto? ¿a cuanto puede ascender como máximo el incremento de mi mensualidad?

R: Esta es una de las cualidades que tiene el arrendador en caso de que mejore la vivienda o los servicios de la misma. La subida de la renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que finalizadas las obras y el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía en base a los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas y se aplicará siempre al mes siguiente a la notificación. Pero existen unos límites en los que la renta no se podrá elevar dentro de los cinco primeros años de contrato y en segundo lugar que la renta se elevará conforme a la cantidad que resulte de aplicar al capital utilizado y además no puede exceder del 20% de la renta.

Si usted como arrendatario se negará a pagar esta elevación, el arrendador podrá reclamar judicialmente estas cantidades y resolver el contrato.

En caso de que las mejoras afecten a varios pisos el arrendador repartirá de forma equitativa la elevación de los mismos entre todos los inquilinos.


Abono de gastos en el arrendamiento de vivienda

P: Mi inquilino me pide que obone los gastos que le ha supuesto el cambio del suelo de la vivienda, era antiguo y ya no le gustaba.¿he de pagarlo?

R: En principio no. Parece que ese cambio de suelo obedece a una conveniencia, comodidad o lujo del inquilino, y en este caso la Ley declara que será obligación del arrendatario el abono de dichas reparaciones.Otra cosa distinta es si el cambio de suelo obedece a una mal estado del mismo, en este caso si sería obligación suya el conservar dicho suelo, pues nos encontrariamos ante una reparacion necesaria producida por el desgaste natural que el transcurso del tiempo ha ocasionado, y como tal reparación necesaria, es obligacion del arrendador proceder a su abono. Sin embargo si ustedes en el contrato hubieran pactado a quien le coresponde el abono de dichos gastos, lo estipulado en él, primará sobre lo establecido en la Ley.


Reclamación de renta al arrendatario

P: Ante el impago de la renta del arrendatario ejercité en su día una acción de desahucio unida a la reclamación de las rentas que me adeudaban. Aunque gané el juicio sólo se le condenó al pago de las rentas vencidas hasta el momento que interpuse la demanda ¿por qué no se le condenó al pago de las rentas desde que interpuse la demanda hasta el desalojo de la vivienda? ¿qué ocurre con ellas?

R: Aunque lo deseable es la solución que usted insta, lamentablemente la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente hace referencia a cantidades vencidas y exigibles en el momento de interponerse la demanda.

Teniendo en cuenta que la deuda arrendaticia sólo nace cuando transcurre el tiempo por el que se haya fijado la ocupación de la finca, usted, como arrendador, no puede convertir en obligación exigible en el momento de demandar lo que no son sino obligaciones contractuales, que sólo pueden reclamarse cuando llegue su vencimiento y no antes.


Obras de mejora. Abono por Arrendador

P: Estoy alquilando desde hace 5 años en una casa que tiene múltiples grietas y desperfectos en el suelo, me gustaría saber si está obligado el propietario a sua reparación.

R: Con respecto a las obras a que Ud. hace referencia, entendemos que al tratarse de «obras necesarias» (aquellas por el transcurso del tiempo o por el desgaste natural de la vivienda, sean indispensables para conservar la vivienda , pudiendo así servir para el uso a que ha sido destinada), será el arrendador el obligado a realizarlas, sin que por ello tenga derecho a elevar la renta pactada.
Pero en todo caso, el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo mas breve posible, la necesidad de las reparaciones anteriormente citadas. 
No obstante, en todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar el arrendatario aquellas obras que por su naturaleza sean urgentes para evitar con ello un daño inminente o una incomodidad grave y exigir de inmediato su importe al arrendador.
Ha de saber igualmente que si las obras de reparación durasen más de veinte dios, el arrendatario tiene derecho a una disminución de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.


Muerte de arrendatario. Falta de notificación al arrendador

P: Si en un contrato da arrendamiento de vivienda celebrado en 1971 fallece el marido en 2000 y la esposa no lo comunica hasta 10 meses después, puede el arrendador desahuciar por falta de comunicación?

R: Conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamiento Urbano de 1994, es obligación de la persona que pretenda subrogarse en el contrato de arrendamiento y que tenga derecho a ello notificar al arrendador dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario:
1. El fallecimiento (certificado de defunción);
2. La identidad del subrogado indicando su parentesco y ofreciendo un principio de prueba de su derecho;
En caso contrario se extinguirá el contrato quedando solidariamente obligados el pago de las rentas de dicho periodo los que pudieran suceder al arrendatario (salvo que hubieran notificado por escrito el arrendador su renuncia a su opción dentro del mes siguiente el fallecimiento del arrendatario) y los que hubieran efectuado tal notificación reclamando su derecho de subrogación y mantuvieran su pretensión de subrogarse. 
Por ello, si es posible instalar la demanda de desahucio pues el contrato quedo extinguido por no haberse notificado en pleno al arrendador la muerte del arrendatario.


Soy propietario de una vivienda de protección pública (VPP) que compré hace unos 4 años. Me gustaría saber si mi casa puede alquilarse o si estoy obligado a vivir en ella?

El adquirente de una vivienda protegida (VPO o VPP) se obliga tanto a ocuparla en el plazo de tres meses desde la entrega como a destinarla a domicilio habitual y permanente, salvo que medie justa causa debidamente autorizada por la Dirección General de Arquitectura y Vivienda. Asimismo, existen limitaciones temporales específicas para la cesión del uso de la vivienda en función de que usted haya obtenido préstamo cualificado para la adquisición, que imponen la cancelación del mismo y, en su caso, la solicitud de autorización de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda. Dado que no sabemos el contenido del régimen jurídico que afecta a su vivienda sin ver la escritura, lo mejor es que se dirija a las oficinas de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de su Comunidad.


He tenido que hacer una reparación en la casa de la que soy inquilino y la propiedad me reclama los gastos!

P: La casa tiene 18 años de antigüedad y ha sido arrendada a varios inquilinos en los últimos años. Nosotros llevamos casi dos años en ella y el otro día, al bajar la persiana dejó de funcionar. Han ido a realizar la reparación y resulta que se han roto los enganches situados en el rodillo que sostienen dicha persiana y varias láminas que estaban viejas. ¿Quién debe asumir los gastos de esta reparación?

R: La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador debe realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. También dice la LAU que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Por lo tanto, se trata de dirimir si la reparación en cuestión debe incardinarse en uno u otro supuesto, cuestión que es habitual fuente de problemas. La solución sólo puede venir dada por un juez, si bien entendemos que sería relevante determinar la antigüedad de la instalación, si la avería en cuestión se debe a un mal uso o al envejecimiento propio de los materiales, etcétera.


¿El contrato de alquiler de una vivienda puede realizarse privadamente? ¿Han mejorado las acciones que el arrendador puede ejercer contra el arrendatario en caso de impago?

-El artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone expresamente que las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.

Por tanto, es facultad de las partes que el contrato se formalice por escrito o no, y en caso de que se formalice por escrito, la Ley establece que en el contrato se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente pactado.

Si las partes deciden la forma escrita en el contrato de arrendamiento, pueden adquirir el modelo oficial que a tal efecto se vende en los estancos, modelo oficial al que incorporarán las cláusulas que hayan estipulado, si bien el citado modelo oficial de contrato de arrendamiento no es preceptivo, bastando con que las partes redacten un contrato de arrendamiento concreto que contenga como mínimo las menciones que prevé el artículo 37 de la LAU.

A efectos fiscales, con la formalización del contrato en el modelo oficial se liquidará la cuota tributaria del ITP y AJD, cuota que se obtendrá aplicando la tarifa que fije la Comunidad Autónoma correspondiente o, en su defecto, mediante la escala que se establece en el artículo 12.1 de la Ley del ITP y AJD. El impuesto se liquidará en metálico en la Delegación de Hacienda correspondiente cuando en la formalización del contrato de arrendamiento no se utilicen efectos timbrados recogidos en el modelo oficial.

Respecto a la obligación del arrendador de depositar la fianza en un ente público, la Disposición Adicional 3ª de la LAU dispone que las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de fincas urbanas sujetos a la presente ley, depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de de la LAU, sin devengo de interés, a disposición de la Administración Autonómica, o del ente público que se designe hasta la extinción del contrato.

Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración Autonómica o el ente público competente no procediese a la devolución de la cantidad depositada en concepto de fianza, ésta devengará el interés legal correspondiente. En cuanto a las acciones que el arrendador pueda ejercitar contra el arrendatario en caso de impago de la renta o cualquier otro incumplimiento del contrato, el artículo 249.1.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que se decidirán en juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.

Por su parte, el artículo 250.1.1 de la LEC establece que el juicio verbal será el procedimiento adecuado para conocer de las demandas que pretenden la recuperación de la posesión de fincas dadas en arrendamiento con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente.

Por tanto, el juicio verbal, que se sustanciará conforme a lo previsto en los artículos 437 y siguientes de la LEC, será el procedimiento en que se resolverán las cuestiones relativas al desahucio del arrendatario que no cumpla su obligación de pago de la renta, o aquellas en que se pretenda por el arrendador la recuperación de la posesión de la vivienda arrendada por expiración del plazo establecido en el contrato.

La principal novedad legislativa en esta materia ha sido la Ley Orgánica 19/2003, de 23 de diciembre, que ha incorporado a la Ley de Enjuiciamiento Civil una Disposición Adicional 5ª bajo el Título "Medidas de Agilización de Determinados Procesos Civiles".

Tras la reforma introducida por la citada LO 19/2003, el Ministerio de Justicia, de acuerdo con la Comunidad Autónoma correspondiente con competencias en la materia y previo informe favorable del Consejo General de Poder Judicial, podrá crear Oficinas de Señalamiento Inmediato en aquellos partidos judiciales en que exista una separación entre Juzgados de Primera Instancia y Juzgados de Instrucción, y que desarrollarán funciones de registro y reparto de demandas, señalamiento de vistas, comparecencias y actuaciones en procedimientos de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas y, en su caso, reclamaciones de esas cantidades debidas cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio.

Una vez presentada la demanda ante las Oficinas de Señalamiento Inmediato, la repartirán al Juzgado de Primera Instancia que por turno de reparto corresponda, y señalarán directamente la celebración de la vista, con indicación de día y hora, así como la fecha y hora en que hubiera de tener lugar el lanzamiento, en el supuesto de que el demandado no comparezca a la vista, conforme dispone el artículo 440.3 de la LEC.

El Juzgado, si procede, dictará auto de admisión de la demanda, dando traslado de la misma al demandado, citando a las partes conforme al señalamiento realizado para la celebración de la vista.

Las Oficinas de Señalamiento Inmediato realizarán los señalamientos ante el Juzgado que corresponda de acuerdo con un sistema programado, en el día y horas hábiles disponibles más próximos posibles, dentro en todo caso de los siguientes plazos:

-El señalamiento para la vista se efectuará en un plazo no inferior a diez días ni superior a veinte, contados a partir del quinto día posterior a la presentación de la demanda en la Oficina de Señalamiento Inmediato.

-El artículo 440.3 de la LEC prevé que el Juzgado aperciba al demandado que, de no comparecer en la vista, se declarará el desahucio sin más trámites. En la citación al demandado se le hará saber que la vista no se suspenderá por su inasistencia.

También se apercibirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites. Igualmente, el Tribunal fijará en el auto de admisión día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el artículo 549 de la LEC.

Por último, el artículo 447.1 de la LEC prevé que en los juicios verbales en que se solicite el desahucio de finca urbana, la sentencia habrá de dictarse en el plazo de 5 días.


Reparación en un piso de alquiler

P: Vivo en un piso de alquiler de 40 años y, hace más de una semana, se rompió la cadena de la cisterna al tirar de ella. Me he puesto en contacto con el propietario para arreglarla y, después bastantes largas me ha contestado que yo tengo que correr con los gastos. ¿Es cierto?

R: Partiendo de la base de que se trata de un alquiler sujeto a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, la citada norma, al referirse a los gastos por reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, nos dice que correrán a cargo del arrendador salvo que el deterioro se deba a un mal uso o abuso por parte del arrendatario. En consecuencia, la norma general sería que estas reparaciones deben ser asumidas por el propietario. 
Sin embargo, la misma norma también nos dice que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, serán de cuenta del arrendatario. En este caso, si la reparación de la cisterna supone una reparación de escasa entidad es usted quien, a nuestro juicio, deberá asumir su coste.


Adquirir una vivienda, los inquilinos residen en la misma. ¿Cuáles son los inconvenientes legales?

P: Quiero adquirir una vivienda que se encuentra en situación de subasta pública, pero los inquilinos residen en la misma. ¿Cuáles son los inconvenientes legales que se pueden presentar?

R: Le responderemos sobre la base de que se trata de un arrendamiento sometido a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994).

Con esa premisa, y partiendo de que se trata de una subasta motivada en una ejecución hipotecaria o judicial, le diremos que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece que, si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o sentencia judicial, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, salvo que manifieste su voluntad de no renovar al término de cada anualidad.

Si se tratase de un contrato de arrendamiento de duración pactada superior a cinco años, transcurridos los primeros cinco años, quedaría resuelto el arrendamiento en caso de resolución del derecho del arrendador por las causas indicadas. Se exceptúa el caso en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad antes que la carga en virtud de la cual va a quedar resuelto el derecho del arrendador.

Dado que la situación puede variar en función de las circunstancias, le recomendamos que acuda a un abogado de su confianza para un estudio completo del supuesto de hecho.



Edificio C/ Cantábrico
y C/ Adelaida Muro


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Edificio C/ Eladio Rodríguez
y C/ Vista Alegre


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Edificio Canosa


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